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開發商逾期交房怎么辦?江西省高院發布審判指引

2020年06月11日 09:00 來源:江西日報

近日,省高級人民法院下發《開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》。據悉,這是國內首個規范開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件裁判標準的地方性司法指引性規范。

“開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件法律適用爭議較多,特別是商品房交付條件的認定、逾期違約金的認定和調整、免責情形和訴訟時效的計算等問題,不僅當事人爭議大,不同法院之間,認定標準和裁判尺度不統一也較普遍!笔「咴河嘘P負責人介紹,在現行法律框架內提出既符合裁判規律、又能合理平衡開發商與業主之間利益的指導意見勢在必行。

去年,省高院將此作為重點調研課題,對1500余份全省法院二審、再審判決書進行了詳細實證分析,在此基礎上,根據法律司法解釋有關規定和我省經濟社會發展情況,提出了審判指引內容。

亮點一:明確合格商品房的交付條件

根據《指引》規定,開發商向購房人交付的房屋應當經過建設工程竣工驗收合格并已完成建設工程竣工驗收備案登記,不允許通過合同隨意調低房屋交付條件。開發商向業主交付的合格商品房必須取得建設工程竣工驗收備案登記,符合現行合同范本。

亮點二:明確購房人有權拒絕收房的情形

《指引》明確,購房人在收房時,除了看房,還要看“一表兩書”,即《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。若開發商未能出示“一表兩書”,購房人有權拒絕接收房屋。同時,若購房人有證據證明房屋有明顯質量問題,影響到正常使用的,也可以拒絕接收并要求開發商維修。

亮點三:統一逾期交房、辦證違約金調整范圍

實踐中,商品房買賣合同約定的逾期交房、辦證違約金計算方法五花八門,一些開發商利用格式文本設計明顯不利于購房人的條款。進入訴訟后,開發商提出約定的違約金過高、業主提出約定的違約金過低。

為解決這一問題,《指引》提出,逾期交房違約金的合理范圍是日萬分之一至萬分之三,逾期辦證違約金的合理范圍是日萬分之零點五至萬分之一點五。超出該范圍的,將結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素,酌情調整到上述范圍內。

此外,為了彌補在合同訂立過程中處于弱勢地位的購房人的利益,《指引》明確提出開發商利用格式合同在合同中約定極低的固定金額違約金,屬格式條款,應認定無效,違約金按照司法解釋規定的沒有約定違約金情形處理。

亮點四:明確開發商可以免責的具體情形

《指引》列舉了可以免除開發商全部或部分違約責任的情形,包括災害性天氣、突發性公共衛生事件、執行行政命令等。但當出現免責情形時,開發商應及時通知購房人,否則購房人要求開發商承擔未及時通知而造成擴大損失的,法院將予以支持。

亮點五:明確訴訟時效計算方式

由于逾期交房、辦證違約金按日計算,在司法實踐中對于訴訟時效如何起算有較大爭議!吨敢访鞔_,購房人主張逾期交房或辦證違約金的,應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起3年內提起訴訟,如超期起訴,開發商以此抗辯,購房人將可能因超過訴訟時效敗訴。(記者楊靜)

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